あなたの実家、大丈夫ですか?

# 【2026年4月法改正】実家の不動産を放置すると最大15万円の罰則!相続登記・住所変更登記のダブル義務化を徹底解説

## はじめに:あなたの実家、大丈夫ですか?

「親から相続した実家、まだ名義変更していない…」

「引っ越ししたけど、不動産の住所変更って必要なの?」

こんな疑問を持ちながらも、つい後回しにしてしまっている方は少なくありません。しかし、2026年4月からは、こうした「うっかり放置」が大きなペナルティにつながる可能性があります。

本記事では、相続専門の行政書士として、2026年4月に施行される「住所変更登記の義務化」と、すでに始まっている「相続登記の義務化」について、初めて相続手続きに直面する方にも分かりやすく解説します。

## 1. 相続登記義務化とは?2024年4月から始まった新制度

### 相続登記義務化の基本ルール

2024年4月1日から、不動産を相続した場合、**相続開始を知った日から3年以内**に相続登記を行うことが義務化されました。

これまでは任意だった相続登記ですが、義務化により、正当な理由なく期限内に登記をしなかった場合、**最大10万円の過料**が科される可能性があります。

### なぜ相続登記が義務化されたのか?

日本では、相続が発生しても登記がされないまま放置されるケースが多く、**所有者不明土地が全国で約410万ヘクタール(九州全体の面積に匹敵)**にも及んでいます。

所有者不明土地は以下のような社会問題を引き起こしています:

- 災害復興事業が進まない

- 公共インフラ整備ができない

- 空き家問題の深刻化

- 土地の有効活用の妨げ

こうした背景から、政府は相続登記を義務化し、所有者を明確にする施策に乗り出したのです。

### 過去の相続も対象!2027年3月末が期限のケースも

「最近相続した人だけが対象でしょ?」と思っている方、要注意です!

この制度は**過去に発生した相続にも遡って適用**されます。つまり、2024年4月1日より前に相続した不動産についても、**2027年3月31日まで**に登記を済ませなければなりません。

「もう何年も前に親が亡くなったけど、登記していない…」という方は、今すぐ対応が必要です。

## 2. 2026年4月からは「住所変更登記」も義務化!

### 住所変更登記義務化の詳細

2026年4月1日からは、さらに**住所・氏名の変更登記**も義務化されます。

引っ越しや結婚などで住所や氏名が変わった場合、**変更があった日から2年以内**に登記を更新する必要があり、違反すると**最大5万円の過料**が科される可能性があります。

### なぜ住所変更登記まで義務化?

相続登記だけでは不十分な理由があります。

たとえば、不動産の所有者が何度も引っ越しをしているのに登記上の住所が古いままだと、いざ相続が発生したときに「この人が本当に所有者なのか?」の確認が困難になります。

つまり、**登記情報の正確性を保つため**に、住所変更登記も義務化されたのです。

### ダブル義務化で最大15万円の罰則リスク

相続登記(最大10万円)+住所変更登記(最大5万円)=**合計最大15万円**の過料が科される可能性があります。

「うっかり忘れていた」では済まされない時代になったのです。

## 3. こんな方は特に注意!義務化の対象になりやすいケース

以下のいずれかに当てはまる方は、今すぐ確認・対応が必要です。

### ✅ 親から実家を相続したが、まだ名義変更していない

「いつか売るかもしれないけど、今は放置している」という方は危険です。3年以内に登記をしないとペナルティの対象になります。

### ✅ 遠方の不動産を相続して、手続きが面倒で放置している

地方の実家や土地など、遠方の不動産ほど手続きが後回しになりがちですが、期限は変わりません。

### ✅ 何度も引っ越しをしているが、不動産の住所変更をしていない

転勤や引っ越しが多い方は、登記上の住所が何十年も前のままになっているケースがあります。2026年4月以降は義務化されるため、早めの対応が必要です。

### ✅ 「まだ3年あるから大丈夫」と思っている

期限ギリギリになってから慌てて手続きを始めると、必要書類の収集や相続人間の調整が間に合わない可能性があります。余裕を持った対応が重要です。

## 4. 相続登記・住所変更登記の手続きの流れ

### ステップ1:相続財産の確認

まずは「何を相続したのか?」を正確に把握することが大切です。

- 不動産の登記簿謄本を取得

- 固定資産税の納税通知書を確認

- 被相続人(亡くなった方)名義の財産をリストアップ

### ステップ2:相続人の確定

誰が相続人なのかを確定するため、**戸籍謄本の収集**が必要です。

被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を取り寄せ、法定相続人を確定します。この作業は非常に時間がかかるため、早めに着手することをおすすめします。

### ステップ3:遺産分割協議

相続人全員で「誰が何を相続するか」を話し合い、**遺産分割協議書**を作成します。

相続人全員の合意と実印での押印、印鑑証明書の添付が必要です。

### ステップ4:相続登記の申請

法務局に以下の書類を提出して、相続登記を申請します。

- 登記申請書

- 遺産分割協議書

- 戸籍謄本一式

- 住民票

- 固定資産評価証明書

- 印鑑証明書

### ステップ5:住所変更登記の申請(該当者のみ)

引っ越しや結婚で住所・氏名が変わった場合は、住所変更登記も併せて行います。

## 5. 「自分でやる」vs「専門家に依頼する」どちらがいい?

### 自分で手続きするメリット・デメリット

**メリット:**

- 費用を抑えられる(登録免許税のみ)

**デメリット:**

- 戸籍収集に時間がかかる(役所への複数回の請求が必要)

- 書類の不備でやり直しになることがある

- 法務局とのやり取りが煩雑

- 仕事や家事の合間に進めるのが大変

### 行政書士に依頼するメリット

**メリット:**

- 戸籍収集から書類作成まで丸ごと任せられる

- 手続きのミスや漏れを防げる

- 相続人間の調整もサポート

- 時間と手間を大幅に削減できる

- 専門家の視点でアドバイスがもらえる

**こんな方には特におすすめ:**

- 仕事が忙しくて時間が取れない

- 相続人が複数いて調整が必要

- 何から手をつけていいか分からない

- 書類作成に自信がない

## 6. よくある質問(FAQ)

### Q1. 相続登記をしないとどうなる?

A. 2024年4月以降は、正当な理由なく3年以内に登記しない場合、最大10万円の過料が科される可能性があります。また、将来的に不動産を売却したり、担保に入れたりすることができなくなります。

### Q2. 住所変更登記は過去の引っ越しも対象?

A. 2026年4月1日時点で登記上の住所と現住所が異なる場合、施行日から2年以内(2028年3月末まで)に変更登記が必要です。

### Q3. 登記費用はどのくらいかかる?

A. 登録免許税は不動産の評価額の0.4%(相続登記の場合)です。専門家に依頼する場合は、別途報酬が発生します。

### Q4. 相続人が多くて話し合いがまとまらない場合は?

A. 遺産分割協議が難航する場合は、まず「相続人申告登記」という簡易的な手続きで義務を果たし、その後じっくり協議を進めることも可能です。

### Q5. 遠方の不動産でも手続きは必要?

A. はい、不動産の所在地に関係なく、相続登記は義務です。遠方であっても期限内に手続きを完了させる必要があります。

## 7. 今すぐやるべき3つのアクション

### アクション1:相続財産を確認する

まずは「何を相続したのか?」を正確に把握しましょう。固定資産税の納税通知書や登記簿謄本を確認してください。

### アクション2:期限を確認する

いつまでに登記が必要なのか、期限を明確にしましょう。過去の相続であれば2027年3月末が期限です。

### アクション3:専門家に相談する

「何から始めたらいいか分からない」という方は、まず専門家に相談することをおすすめします。初回相談は無料で対応している事務所も多くあります。

## まとめ:「後でやろう」が一番危険!今すぐ行動を

2026年4月から、相続登記と住所変更登記のダブル義務化が本格化します。「まだ時間がある」と思っていても、手続きには想像以上に時間がかかります。

相続手続きは、誰もが初めて経験することです。分からないことがあって当然ですし、一人で抱え込む必要はありません。

私たち相続専門の行政書士は、「何から始めたらいいか分からない」という方にこそ、寄り添いながらサポートいたします。

大切なご家族から受け継いだ財産を、しっかりと次の世代へつなぐために。今すぐ、最初の一歩を踏み出しましょう。

▼元記事はこちら

https://www.j-cast.com/news/provider/biznews365/f98a0b27d7bb7437ce9985fde1d2d769

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【この記事を書いた人】

相続専門行政書士 | 相続手続き・遺言書作成・遺産分割協議のサポート

「何から始めたらいいか分からない」方の最初の一歩を、丁寧にサポートします。